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Publicado el 06 de junio, 2019

Luis Larraín: Viviendas más caras por culpa de la regulación

Economista Luis Larraín

Los alcaldes de San Joaquín y La Cisterna están modificando los planes reguladores de sus comunas para impedir la construcción en altura. Con ello están causando un enorme daño patrimonial a sus vecinos, sin que esta situación haya trascendido como merece.

Luis Larraín Economista
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La historia comienza antes: como la comuna de San Miguel es una de las de mayor construcción habitacional en Chile (basta transitar por la Ruta 5 para comprobarlo), las autoridades edilicias modificaron el plano regulador comunal para restringir la edificación en altura. El resultado de ello es que, como hay gran cantidad de personas que quiere vivir en departamentos cercanos al centro de Santiago y con excelente equipamiento urbano, la demanda se trasladó a las comunas vecinas y empezaron a aparecer proyectos de edificación en San Joaquín y La Cisterna. Pero a los alcaldes de esas comunas se les ocurrió la genial idea de restringir la edificación en altura a solamente dos pisos. Adicionalmente, en el caso de La Cisterna exigen tres estacionamientos subterráneos por cada departamento. El resultado es que mientras no cambien esas absurdas normas, no se construirá un solo edificio de departamento en dos comunas con gran potencial de crecimiento, muy bien ubicadas, con cercanía al Metro y por lo tanto excelente conectividad.

¿Por qué los alcaldes de esas comunas lesionan de esa manera el patrimonio de los vecinos? No podemos imaginar otra cosa que “la moda” que viene de las comunas vecinas y el afán de no crearse problemas por el reclamo de algún vecino, ya que no pensamos que estas autoridades tengan la intención de causar tanto daño a quienes los eligieron como alcaldes. En efecto, la posibilidad de vender los terrenos de las viviendas de las que son propietarios puede incrementar sustancialmente el patrimonio de una familia, que multiplicarían su riqueza si la vendiera a empresas inmobiliarias interesadas en construir en altura por la rentabilidad que obtienen con ese tipo de proyectos.

En los últimos diez años el precio de las viviendas se ha duplicado, mientras los sueldos han aumentado solamente un 30%.

La ciudad de Santiago, por una inadecuada combinación de normas como las anteriores y otras situaciones relacionadas con la falta de certeza jurídica, está viendo un inusual incremento en el precio de las viviendas. En los últimos diez años el precio de las viviendas se ha duplicado, mientras los sueldos han aumentado solamente un 30%. Esta realidad perjudica directamente a las familias más jóvenes que ven alejarse el sueño de la casa propia. Este fenómeno viene incrementándose a un ritmo preocupante: el último año (2018) el número de viviendas construidas en la región metropolitana bajó un 8,5% respecto al año anterior. Esas viviendas además son de tamaño 20% inferior, en promedio, a las de hace un año y las ventas en valor aumentan en lugar de contraerse, lo que significa que ese está pagando cerca de 50% más por metro cuadrado que hace seis años. No es casualidad entonces que se nos informe de 30.000 personas más viviendo en campamentos.

Las normas que determinan este fenómeno que ya se empieza a generalizar en el área metropolitana de Santiago son un área urbana restringida, que no puede crecer y al mismo tiempo menor constructibilidad por cambios en los planes reguladores. Ambas cosas combinadas no pueden sino resultar en un aumento del precio de la vivienda. Como si esto fuera poco, a través de la actuación de órganos administrativos, como la Contraloría General de la República o el Consejo de Monumentos Nacionales, o judiciales, es el caso de diversos tribunales, se le ha quitado la condición de derecho adquirido a los permisos de construcción. Se reinterpretan las leyes y normas, incluso con efecto retroactivo, causando una total incerteza jurídica que dificulta el financiamiento de proyectos y encarece la construcción.

Si creemos que una ciudad debe ser más amable con sus habitantes, que debe tener espacios públicos de calidad y buenos sistemas de transporte público que aprovechen la infraestructura existente, necesariamente hay que densificar.

Es necesario entender que este no es sólo un problema de los constructores y los inmobiliarios; es un problema de los ciudadanos, a quienes se está encareciendo el costo de adquirir una vivienda e incluso en algunos casos privando de obtener una legítima ganancia por la plusvalía de sus terrenos.

Si creemos que una ciudad debe ser más amable con sus habitantes, que debe tener espacios públicos de calidad y buenos sistemas de transporte público que aprovechen la infraestructura existente, necesariamente hay que densificar. Al mismo tiempo, permitir una expansión ordenada y armónica de la ciudad hacia aquellos sectores que los ciudadanos están interesados en poblar. La mezcla actual es explosiva y hacen falta políticos que tomen la defensa de los ciudadanos con valentía y claridad conceptual.

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