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Publicado el 29 de julio, 2019

Reconversión, diversificación y flexibilidad: los desafíos del mercado inmobiliario

Autor:

El Líbero

Oficinas Prêt-à-porter o listas para  usar, nuevas oportunidades del mercado y las apuestas de las inversiones chilenas en el extranjero, fueron algunos de los temas que abordaron los ejecutivos de Cushman & Wakefield en el Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias.

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En momentos en que la industria analiza su futuro, el evento llevado a cabo en el Hotel W, en el marco de la Expo Real Estate, dio espacio para conversar sobre los desafíos que el sector deberá enfrentar durante los próximos años.

Un cambio de paradigma que se dio hace años en la industria de la moda ahora se refleja en el sector inmobiliario: se pasó de la ropa de alta costura -o de diseñador- a las que se encuentran listas para llevar o Prêt-à-porter, un cambio de estilo que, en Chile, ya se ha comenzado a realizar en el ámbito inmobiliario y que involucra, además, la modalidad de coworking, en la que hay espacios compartidos entre trabajadores de distintas empresas.

Este fue el tópico que se trató en el panel ¿Oficinas  Alta Costura o Prêt-à-porter?, moderado por Herman Faigenbaum, Managing Director de Cushman & Wakefield para el Cono Sur, y que contó con la participación de Víctor Feingold, Managing Director de Contract Workplaces; Moema Neiva, Head of Facilities Latam de Turner, y Eduardo Brito, Director of Real Estate and General Services de Scotiabank.

A modo de introducción, Faigenbaum explicó que hasta hace un tiempo, las empresas construían sus propios edificios a medida o firmaban largos contratos de alquiler y se comprometían durante 10 o 15 años, mientras que hoy buscan flexibilidad, cláusulas de salida rápidas, posibilidad de requerir y disponer con mucha facilidad.

El modelo de oficina Prêt-à-porter, además, pretende un proceso más express, donde la empresa puede tercerizar la obra y obtener, en palabras de Faigenbaum, «un diseño alineado con los estándares de calidad y tendencias actuales y con algunas características en particular que le provea un branding, una identificación única«.

El desafío de reconvertir edificios

Si bien el mercado inmobiliario pasa por la construcción de edificios, hay otro modelo que se basa en la reconversión de antiguas construcciones industriales para su uso como oficinas de gama alta, lo que se abordó en el panel Oportunidades en el mercado de oficinas. Sistema que Gustavo Valenzuela, director de Brokerage de Cushman & Wakefield Chile, supone una ventaja en Santiago ya que al ser «una ciudad donde el suelo y la oportunidad de desarrollar productos nuevos es cada vez más difícil, hay que empezar a abordar y mirar seriamente la posibilidad de tomar posesión de edificios viejos«.

Sobre las aplicaciones que tiene la reconversión, Gustavo Valenzuela explicó que se puede realizar en «unidades específicas, como puede ser un edificio, o en barrios completos». De hecho, plantea que hay tres antiguos nudos industriales en los que se puede llevar a cabo este modelo: el barrio Franklin, el sector Santa Carolina -ubicado en Vicuña Mackenna con Rodrigo de Araya-, y el triángulo entre la línea del tren, Matucana y el Parque de la Familia, en Quinta Normal.

Las alternativas de diversificación en Perú y Colombia

En el panel Inversiones chilenas: sus apuestas en Perú y Colombia moderado por Herman Faigenbaum participaron distintos referentes del sector, como el Director de Desarrollo de Parque Arauco, Rafael Labarca; el Gerente de Inversiones Activos Reales & Inmobiliario de Banchile Inversiones, Bernardo Dominichetti; el Gerente General de Grupo Patio, Cristian Menichetti y el Managing Partner Capital Markets de Cushman & Wakefield South America, Marc Royer, quien expresó sobre el mercado inmobiliario chileno que «la evolución ha sido realmente increíble, la organización del mercado a nivel de valorización de los activos, especialización de la industria, desarrollo de productos nuevos, sofisticación a nivel de deuda y estructura, ha sido un camino bastante rápido”. No obstante, pese a estas características positivas, planteó la necesidad de diversificar los proyectos.

Una idea que fue secundada por Bernardo Dominichetti, Gerente de Inversiones Activos Reales & Inmobiliarios de Banchile Inversiones, quien explicó: «Somos firmes creyentes que tiene valor que el portafolio de nuestros inversionistas tenga inversiones alternativas y lo estamos usando de forma muy relevante a través de productos propios o a través de mandatos delegados de inversión de carteras».

Sobre esta misma línea, Dominichetti profundizó que el mercado chileno «es muy atractivo, pero tiene un tamaño limitado», lo que ejemplificó con las AFP, entidades en las que las inversiones inmobiliarias representan el 2,5% de su portafolio. «Si quisieran llegar a un 6% tendrían que comprarse todas las oficinas de Santiago, necesitamos salir de Chile», afirmó el gerente de inversiones quien puso como destino para apostar en nuevos proyectos a Perú y Colombia, países que tienen una población joven y con dinámicas parecidas a las chilenas.

De hecho, en ambas naciones se puede importar el modelo mixto, que busca combinar sectores inmobiliarios con comerciales para crear comunidad y tener un sitio donde se pueda tener todo en un solo lugar. Royer afirmó que, en este aspecto, «Chile es pionero, junto con Brasil, en el desarrollo de estos proyectos ambiciosos».

Un modelo que, expresó, se puede mejorar tanto en Chile como en el extranjero. «Se pueden hacer muchas cosas a nivel de logística, pensando en la importancia del transporte y nuevos productos que puedan unir todo en zonas extremadamente pobladas y densas», afirmó el directivo de Cushman & Wakefield.

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