Casi religiosamente y por más de dos años cada viernes por la tarde llegan los encapuchados hasta Plaza Baquedano. Allí, no tienen que pasar muchos minutos para que comiencen los incidentes: enfrentamientos con Carabineros, ataques a edificios comerciales y destrozos a los inmuebles cercanos son parte de la ola de violencia que desde octubre de 2019 remece al sector y que complica las condiciones habitacionales. Un escenario que afecta la plusvalía de las construcciones, las ventas y causa la fuga de arrendatarios.
Ahí vamos de nuevo: 4 Febrero 2022, orcos/delincuentes a Plaza Baquedano. Locales cerrados, tránsito cortado. La normalidad de un sector de Santiago q son, y serán, incapaces de solucionar.
Lamentar por vecinos y comerciantes de Zona Cero. #EstadoDeDerechoYa #GobiernoDeInutiles pic.twitter.com/sCtZnewmwS— Matías Bellolio (@BellolioC) February 4, 2022
¿Cuánto ha cambiado la valorización de las propiedades desde el denominado “estallido social”? Los sitios dedicados a la gestión de propiedades, TocToc y Portal Inmobiliario entregaron a El Líbero los principales detalles de sus operaciones de ventas y arriendos en la zona cero de Santiago. Los datos, que abarcan desde 2018 –previo a los disturbios– hasta fines de 2021, destacan el aumento en la oferta de arriendo asociado a la fuga de residentes y la disminución en el precio de los alquileres.
El impacto en las ventas y arriendo
La seguidilla de incidentes en la zona tuvo uno de sus efectos más importante en los arriendos y así lo evidencian las cifras de TocToc. Según explica el gerente de estudios del sitio, Daniel Serey, la oferta de arriendo en Plaza Baquedano se vio “fuertemente afectada por todo lo que ocurrió”, lo que se evidencia desde el estallido hasta marzo de 2020, es decir justo el mes antes del inicio de la pandemia, por lo que el efecto de esta aún no se notaba. “Tenemos básicamente que la oferta se duplica; pasamos de 1.500-1.700 unidades a más de 3.000 unidades en oferta, lo que habla que hubo una fuga de personas en ese periodo que fue bastante importante”.
En esta línea, Serey cuenta cómo la pandemia profundizó la tendencia que en el tercer trimestre del 2020 llegó a más de 4.000 unidades en oferta dentro del sector y que luego del desconfinamiento, ha venido en un proceso sostenido de recuperación. “Estamos a un nivel de oferta muy similar a lo que había en el primer trimestre del 2019. Un peak de oferta muy considerable que básicamente duplicó en su peor minuto a lo que había previo al estallido social y luego a una normalización”.
Otro de los puntos que destaca es que desde el estallido social se ve un proceso de caída en el precio promedio del arriendo, principalmente en unidades que eran de un baño y un dormitorio: “Este proceso de caída de precio no para hasta recién el último trimestre de este año –tenemos básicamente casi ocho trimestres consecutivos de caída de precios– que despertaron las alarmas de preocupación de una caída de rentabilidad (cuando uno es inversionista y lo arrienda)”.
También en cuanto al arriendo, según los datos proporcionados por Portal Inmobiliario, el precio estimado del metro cuadrado de las propiedades de los barrios cercanos a Plaza Baquedano, entre los que se incluye Plaza Italia, Lastarria y San Borja, disminuyó en comparación al cuarto trimestre de 2018 y 2019 (octubre, noviembre, diciembre) justo después de los episodios de violencia registrados en octubre. Tal como muestran los registros, el promedio del valor de arriendo por metro cuadrado previo a las protestas en esa zona se ubicaba en 0,28 UF, pero en el cuarto trimestre de 2020 pasó a 0,24 UF, para luego llegar a 0,25 UF en 2021.
Específicamente los inmuebles más cercanos a la zona cero de Santiago son los que más han sufrido un cambio en la valorización si se compara con los barrios aledaños como Lastarria o San Borja.
Yendo al detalle, una de las zonas más afectadas es la de Plaza Italia, allí en el cuarto trimestre de 2019 el valor del metro cuadrado para el arriendo promedió 0,27 UF, y para finales del año pasado el número había bajado hasta promediar 0,24 UF. En Lastarria para el cuarto trimestre de 2019 el valor promedio del metro cuadrado para el arriendo era de 0,29 UF; para 2020 el número cayó a 0,25 UF, y en 2021 se recuperó levemente y promedió 0,26 UF. Y en San Borja el alquiler promedio por metro cuadrado estaba en 0,26 UF en 2019, pasó a 0,21 UF en 2021, y para el cuarto trimestre de 2021 aún no se había recuperado y se ubicó en un promedio de 0,23 UF. Ninguno ha logrado recuperar los valores previo al estallido.
Y es que el arriendo es una de las actividades más perjudicadas si se compara con la venta de inmuebles que registra valores más estables, de hecho, también según datos de Portal Inmobiliario, el cuarto trimestre de 2018 el promedio de plusvalía del metro cuadrado para la venta en el sector de Plaza Baquedano (incluyendo Plaza Italia, San Borja y Lastarria) fue de 62,38 UF, en el mismo período de 2019 se posicionó en 65,63 UF, en 2020 fue de 65,41UF y en el último tramo de 2021 fue de 65,42 UF.
En cuanto a la venta, específicamente en Plaza Italia el metro cuadrado promedio pasó de tener un valor de 66,78 UF en 2019 a costar 63,68 en el cuarto trimestre de 2021. Otro ejemplo es Lastarria, donde el valor del metro cuadrado para la venta promediaba 70,65 UF en 2019 y para el cuarto trimestre de 2021 la cifra se encontraba en 69,92 UF. San Borja, por su parte, muestra una tendencia contraria, pasando en 2019 el valor promedio del metro cuadrado para la venta de 56,56 UF a 59,07 UF en el último trimestre de 2021.
Asimismo, también de acuerdo con datos de Portal Inmobiliario, el número de visitas web a las propiedades en venta del sector también disminuyó: del promedio de 236 visitas en el cuarto trimestre de 2018, pasó a 151 en 2019, 211 en 2020 y 133 en el último tramo de 2021.
El diagnóstico menos pesimista para las ventas es compartido por TocToc, desde donde evidencian una tendencia al alza desde enero de 2019 a diciembre de 2021. Cabe destacar que, en esta instancia, el portal solo contabilizó aquellas propiedades que eran nuevas (no usadas).
Los precios promedio (UF) de los inmuebles pasaron de una cifra promedio de 2.900 UF en 2019, a 3.300 UF en 2020, hasta un máximo actual de 3.500 UF en 2021.
Frente al fenómeno, Daniel Serey asegura: «Yo siento que el mercado o los compradores de estas viviendas nuevas que en general son inversionistas, vieron que a pesar de todo lo que estaba ocurriendo, esto era un efecto transitorio y que Plaza Italia y todos esos sectores son muy demandados para el arriendo, entonces cuando todo esto pase y la situación se normalice, esos departamentos van a ser arrendados».
El costo de los desmanes
Oscar Carrasco es vecino del Barrio San Borja y vive justo en la intersección de calle Diagonal Paraguay con Fray Camilo Henríquez, sector aledaño a Plaza Baquedano. Carrasco, cuenta cómo percibe el impacto en las propiedades y asegura que la plusvalía ha bajado ostensiblemente. “De hecho el servicentro Petrobras que estaba frente a nuestro edificio, abandonó el barrio en enero de 2022. Desmontando en su totalidad las instalaciones. Por lo que hemos averiguado, al parecer en ese terreno se construiría un edificio”, dice.
Asimismo, el vecino recuerda cómo hace un año el edificio donde habita “se vació casi por completo” debido a la fuga de arrendatarios a causa de “la inseguridad y violencia vivida hace dos años atrás”. “Y el otro problema es que muchas personas desearían irse de este barrio, para optar por otro lugar en donde vivir. Pero no tienen otro lugar más que una propiedad”, afirma. Sobre el comercio, dice que muchos locales cerraron y se fueron, sobre todo en los alrededores de Plaza Italia.
Los desordenes colmaron a los vecinos que ya han optado por tomar acciones frente al tema. Uno de los episodios que ocupó la escena durante los últimos días fue el ataque a la ex Fuente Alemana y la ira de su dueño, Carlos Siri, que optó por ahuyentar a los encapuchados con su escopeta a balines. Una situación que no solo aqueja a los locatarios, sino también a quienes habitan en las cercanías del sector
Así lo mostró el Diario Financiero que en octubre de 2021 conversó con la dueña de un departamento cercano a la zona cero. En la instancia, Patricia Castel aseguró haber tenido que comprar persianas mecánicas, para prevenir el impacto de los proyectiles, que ya en dos ocasiones anteriores, habían roto los vidrios de su hogar.
Según comentó, más del 50% de los habitantes del edificio se fue del lugar y dejó a cerca de 20 departamentos desocupados que habrían disminuido su plusvalía en un 20%. “Mis vecinos vendieron. Antes costaban $100 millones, pero ahora se venden por $20 millones menos”, dijo.
Además, las redes sociales también han sido un megáfono de los gritos de auxilio de los propietarios que vieron afectados sus ingresos tras los desórdenes que allí se registran. Incluso, hay quienes reportan pérdidas por incendios en sus inmuebles.
Buenos días ,desde el 18 de octubre no percibo arriendo de mis propiedades que fueron saqueadas y luego incendiadas por delincuentes el sector de Plaza Baquedano, sigo pagando contribuciones a la Tesorería General de la República ,soy un contribuyente olvidado por el sistema
— MarApoquindo3 (@marapoquindo3) July 15, 2020