Estamos con los vientos en contra y la única posibilidad de lograrlo es con una fuerte colaboración público-privada”, admitió el ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, sobre el Plan de Emergencia Habitacional que impulsa el gobierno del Presidente Gabriel Boric.

La meta es entregar 260 mil viviendas durante los cuatro años de esta administración. Lo que es un desafío grande, considerando, por ejemplo, que durante la reconstrucción del terremoto y maremoto de febrero de 2010, se entregaron 220 mil soluciones habitacionales. La mitad de ellas fueron viviendas nuevas y el resto reparaciones.

Desde entonces, nunca el Minvu ha podido alcanzar esas cifras de entrega de viviendas, que ahora el gobierno quiere superar con creces.

Los “vientos” a los que se refiere el ministro Montes han sido, principalmente, fuertes costos de la construcción y del suelo, y falta de financiamiento para las empresas y familias beneficiarias, debido a las mayores exigencias de los bancos.

Ello, en un contexto de alta inflación y tasas de interés al alza, lo que genera mayores restricciones crediticias.

A lo que se suman la quiebra o reorganización judicial de más de 200 constructoras en el país.

El Consejo Asesor del ministro Montes

Dada la magnitud del desafío habitacional, el ministro Montes creó en agosto un Consejo Asesor con ex ministros, parlamentarios, alcaldes, obispos, representantes de la Cámara Chilena de la Construcción y de TechoChile.

Entre otros, están los ex ministros Paulina Saball y Cristián Monckeberg; el ex subsecretario Andrés Iacobelli -figura clave en la reconstrucción post 27F-, el senador David Sandoval, la diputada Emilia Nuyado, el alcalde de Estación Central, Felipe Muñoz; la jefa del área de vivienda social de la CChC, Jacqueline Gálvez; y Felipe Montes, gerente general de la empresa de vivienda industrializada E2E.

Con ese consejo, el secretario de Estado busca “darle un carácter que es mucho más allá de un ministerio, tiene un carácter más nacional que tiene que ver con la sociedad entera”. 

Ministro Montes le pide a los bancos “que se ablanden un poco”

“Las empresas, las familias y el Estado son fundamentales y tenemos que encontrar la manera de trabajar en conjunto para producir la mayor cantidad de viviendas y enfrentar los vientos en contra y, especialmente, lograr que los bancos se ablanden un poco y entiendan que esto es una necesidad país, que requiere un tratamiento mucho más abierto y comprensivo”, dijo el ministro Montes en noviembre pasado, al anunciar la selección de nuevos proyectos del programa de Integración Social por más de 25 mil viviendas.

Para enfrentar esos problemas, Carlos Montes contrató como asesor al ex ministro de Hacienda, Nicolás Eyzaguirre, quien tiene la función de “identificar fuentes de financiamiento para desarrollar proyectos habitacionales”.

La impugnación ante Contraloría de las “viviendas industrializadas” de Minvu

A esos “vientos en contra” se suman otros de mayor intensidad, en caso de que prospere una denuncia ante la Contraloría de Patricio Herman en contra de las “viviendas industrializadas”. Este mecanismo lo quiere usar el Minvu para agilizar las soluciones habitacionales.

Actualmente, la capacidad del mercado oscila entre 4 mil y 7 mil viviendas industrializadas, y el objetivo del Minvu es alcanzar las 14 mil.

Herman acusa una “actuación irregular del Ministerio Secretaría General de la Presidencia en el contexto de la tramitación de la Ley de Presupuesto del año 2023”.

“A través de una simple glosa presupuestaria se pretende modificar la LGUC en el caso de proyectos de viviendas desarrollados por la División Técnica de Estudio y Fomento Habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo que sean construidos mediante subsidios del Estado, lo que evidentemente excede las atribuciones de una ley de presupuesto”, argumentó Herman en su escrito.

La competencia desleal que producirían las viviendas industrializadas

A su juicio, “particularmente grave es el hecho que se exima a esos proyectos habitacionales del cumplimiento de las limitaciones establecidas en el artículo 55o de la LGUC”.

Ello, teniendo en cuenta que la mayor parte del área rural del país carece de instrumentos de planificación territorial, “lo anterior implica que el Estado, a través de esa glosa, quedaría autorizado a ocupar terrenos rurales sin ninguna limitación, destinándolos al uso habitacional, ampliando en los hechos el límite de extensión urbana y generando una importante carga presupuestaria a las municipalidades donde se construyan esos proyectos”.

Patricio Herman agrega que, dependiendo de las características de los proyectos inmobiliarios con este tipo de viviendas, “en la práctica se suprimen las atribuciones que tienen el Ministerio de Agricultura (SAG), el Ministerio de Medio Ambiente (SEA y SMA), y el Ministerio de Transportes”.

Todo ello posibilita, además, “una competencia desleal en el mercado que favorece exclusivamente a las empresas que fabrican viviendas industrializadas”.

Ante lo cual, solicita “encarecidamente al contralor que se analice esta insólita situación, y se tomen las medidas correctivas que en derecho correspondan”.

Pablo Allard: “¿Dónde queda la sana competencia en igualdad de condiciones?

Pablo Allard, decano de Arquitectura de la UDD

En su última columna en La Tercera, Pablo Allard, decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo, afirmó que “si realmente queremos generar un impulso a la construcción de vivienda social, ¿por qué hacer diferencia entre un proyecto industrializado y uno tradicional, no debería haber el mismo incentivo para ambos en orden de resolver un problema país? Al pasar por encima de los municipios, ¿no se estará reconociendo que el problema es la burocracia que eterniza las tramitaciones municipales?”.

El doctor en urbanismo de la Universidad de Harvard, y profesor visitante de esa universidad, se pregunta, “en cuanto a las constructoras, ¿dónde queda la sana competencia en igualdad de condiciones?”.

“En momentos que necesitamos generar empleo, ¿qué pasará con mano de obra tradicional de albañiles, carpinteros y maestros que será reemplazada por máquinas y robots, a raíz de un subsidio indirecto del Estado para forzar un tipo de construcción y excluir otros igual o más competitivos?”, dice el arquitecto.

A su juicio, “los favorecidos, al parecer, serán los grandes desarrolladores que tendrán la capacidad de montar o comprar las industrias ya admitidas”, sostiene el arquitecto que fue clave en la reconstrucción urbana tras el terremoto y maremoto de 2010.

“Como dice el refrán, los cuidados del sacristán pueden terminar matando al señor cura, y, en este caso, la cura de la crisis habitacional es demasiado sensible como para tales errores”, concluye Allard.

Las seis empresas de viviendas industrializadas beneficiadas

En la práctica, lo que señala esta glosa es que la vivienda tipo industrializada no requiere permiso de edificación ni recepción municipal.

Ricardo Carvajal, jefe de la División Técnica del Minvu

Además, la industrializadora con la que la constructora hará la vivienda tiene que estar aprobada por la División Técnica del Minvu (Ditec), dirigida por el ex seremi de Tarapacá, Ricardo Carvajal, vinculado al PS.

Hasta la fecha son seis las empresas que tienen la aprobación de la Ditec para instalar viviendas industrializadas: Tecnofast, E2E, Patagual, Santa Magdalena, Baumax e EasyWood.

Cualquier otra vivienda que no esté con estas empresas como proveedoras de vivienda industrializada, se deben tramitar como proyecto regular, explican fuentes de la industria.

Los pros y contra de la industrialización de viviendas

El ejecutivo de una constructora de viviendas sociales admite a El Líbero que las autoridades del Minvu “muestran desconocimiento de los alcances jurídicos de los programas habitacionales, y efectivamente han provocado una colisión entre la OGUC y la ley de presupuesto”.

“Ni siquiera para el terremoto del 27F hubo posibilidad de escapar a los permisos y recepciones, y acá le pretenden da un poder enorme al jefe de la División Técnica (Ditec)”, plantea el ejecutivo.

A su vez, agrega que las expectativas con las viviendas industrializadas “es exagerada. Se puede reducir tiempos de construcción y mejorar la calidad, pero para un plan de emergencia habitacional sería mucho más interesante disminuir la burocracia de los permisos y recepciones”.

A su juicio, con la industrialización “puedes disminuir tiempos del ciclo constructivo hasta un 40% en conjuntos habitacionales masivos. Pero logras lo mismo si facilitas permisos y recepciones. En esto último existe un problema grande que desincentiva la inversión, y que produce aumento de costos que favorecen únicamente a los bancos”.

En 2020, Jacqueline Gálvez, sostenía que “como país hemos avanzado mucho en los últimos años, ya que han ido en aumento las empresas que están utilizando industrialización, tanto en vivienda pública como en privada, aún cuando representan una pequeña parte del mercado”.

Pero, ese es el desafío: “seguir avanzado en su utilización de forma masiva. Esto requiere un trabajo mancomunado de empresas, proveedores de estos sistemas y sector público”, sostuvo la hoy miembro del consejo asesor. 

Las críticas en la industria: “Esta medida favorece a específicas inmobiliarias y constructoras”

En un análisis técnico que tuvo a la vista este diario, se abordan los problemas que le genera a la industria de la construcción la iniciativa del ministro Montes.

“Esta medida favorece a especificas inmobiliarias, constructoras, contratistas y proveedores de materiales que ya operan bajo ese mecanismo, atentando contra la igualdad de oportunidades en un rubro que se ha visto fuertemente afectado en los últimos años tanto por la crisis sanitaria, los conflictos internacionales, la inflación y su consecuente efecto en la reducción de la actividad inmobiliaria”, sostiene dicho documento.

“Adicionalmente, la desigualdad de oportunidades en el rubro y el favorecimiento de este sistema constructivo industrializado versus el tradicional impactaría negativamente en el desarrollo de las ciudades”, agregan las mismas fuentes.

Ello, porque promovería “la proliferación de asentamientos irregulares y el comercio ilegal de terrenos dentro y fuera del área urbana, además de impactar negativamente en la calidad de las viviendas entregadas por el Estado enfocadas en las familias más vulnerables del país, priorizando la velocidad de la construcción por sobre la durabilidad y solidez de estas construcciones”.

Falta de financiamiento afectaría a 15 mil viviendas

La Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales (ADVS) estima que existen entre 10 mil y 15 mil viviendas DS19 lanzadas en 2021, o antes, que a la fecha no han conseguido financiamiento, según reportó El Mercurio.

«Han venido muchas complejidades en la industria, producto del aumento de costos que hemos sufrido durante la pandemia», señala Mario Álvarez, presidente de ADVS.

Añade que eso «ha arrastrado a muchas empresas a caer en insolvencia, incluso algunas en quiebra», por lo que «la banca se ha puesto muy restrictiva para poder financiar proyectos nuevos de viviendas sociales». Ello derivaría en que «nuevos proyectos que se quieren realizar, que ya están adjudicados, no han podido tener financiamiento».

El ministro Montes replicó que “no sería tan pesimista, esto es parte del proceso y de las complejidades, y esperamos poder ir superándolas”.

Nicolás Eyzaguirre, el asesor de Montes para el plan de emergencia habitacional

Con un sueldo de $2,3 millones, el ex ministro de Hacienda, Nicolas Eyzaguirre, asesora al ministro Montes en el plan de emergencia habitacional.

El contrato a honorarios dura entre julio y diciembre, y se desconoce si seguirá el próximo año.

Nicolás Eyzaguirre

Eyzaguirre tiene dos funciones: “apoyar en el análisis financiero que permita identificar fuentes de financiamiento para el desarrollo de los proyectos habitacionales”; y “colaborar en el estudio de los mecanismos tributarios que permitan obtener los recursos que hagan sostenible la ejecución de los nuevos proyectos habitacionales”.

El ministro Montes defendió su contratación en el Diario Financiero. “El Ministerio de Vivienda está desvinculado del mercado financiero y del tema tributario, y desde acá no surgen ideas ni propuestas frente a esto. Conversé de este tema con distintas personas del gobierno, examiné los antecedentes de personas que me propusieron y llegué a la conclusión de incorporar a alguien más fogueado y con más experiencia en estos temas, y hablé con Nicolás Eyzaguirre”, cuenta el ministro Montes.

Montes explica que si bien antiguamente en el costo de una vivienda, el factor suelo era un 10%, hoy llega por encima de 50% en algunas ciudades. 

“El ministro me ha pedido que le colabore en estudiar las distintas fuentes de financiamiento y apoyo hoy disponibles, tanto para la construcción como la adquisición de vivienda. Es un trabajo técnico, de bajo perfil y en el que, convinimos, dedicaré algunas horas de la semana”, dijo Eyzaguirre al DF.

Adicionalmente, el ex ministro también asesora al ministro de Hacienda, Mario Marcel, en inversión de los recursos fiscales, en especial del Fondo de Estabilización Económica y Social, y del Fondo de Reserva de Pensiones.

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1 comentario

  1. Nicolás Eyzaguirre que fue conocido por «bajar de los patines» a los alumnos de colegios subvencionados, ahora con su «asesoría» se «sube a los patines» a unas pocas empresas que producen viviendas industrializadas.

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