Especialistas señalan que, en promedio, los precios comerciales de las propiedades superan en 250% la tasación del Estado. Sostenedores critican que la reforma educacional sólo permita el arriendo de hasta el 11% del avalúo fiscal.
Publicado el 14.02.2015
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La nuera de la Presidenta Michelle Bachelet, Natalia Compagnon, le vendió al empresario de Rancagua, Hugo Silva Martínez, 44 hectáreas en la comuna de Machalí, Región de O’Higgins, por $9.500 millones, obteniendo una ganancia neta de $2.500  millones respecto de la compra que hizo de esos mismos predios un año antes.

El precio que puso la empresa Caval Ltda, de la cual tiene el 50% de propiedad la cónyuge de Sebastián Dávalos Bachelet -quien renunció ayer a su cargo de encargado del área sociocultural de La Moneda-, es superior en 3.000% a los $318 millones del avalúo fiscal del Servicio de Impuestos Internos (SII). Esta cifra, además, es 12 veces superior al 250%, en promedio, en que se venden las propiedades y terrenos respecto del avalúo fiscal, según explican especialistas del mercado inmobiliario.

Las 44 hectáreas del negocio son parte de tres predios agrícolas: el fundo San Diego, de 21 hectáreas, fue tasado en $126 millones; el fundo Santa Cecilia, de 19 hectáreas, por $107 millones; y el Santa Elena, de 3,4 hectáreas, en $184 millones.

 Terrenos rurales de Machalí se vendieron al mismo precio de parcelas de agrado en Chicureo

Eduardo Contreras DarvasEduardo Contreras Darvas, ingeniero civil de la Universidad Católica, con 19 años de experiencia en proyectos inmobiliarios, urbanizaciones y construcciones, asegura que el precio de la venta de los terrenos agrícolas de Machalí,  7.500 UF la hectárea – de las cuales sólo 4 son urbanas-, es similar al valor de las parcelas de agrado urbanizadas en Santa María de Chamicero, en Chicureo.

Contreras Darvas añade que las propiedades se venden, en promedio, en 250% sobre el avalúo fiscal, pero que en algunos casos puede subir a 500-600%, cuando el precio tiene uso de suelo urbano y con condiciones de edificación, que permiten sacarle mayor rentabilidad  con proyectos inmobiliarios de densificación.

“Si no hay certeza de lo que se puede construir en esas 44  hectáreas que vendió Caval, no es normal que venda en 3.000% por sobre el avalúo fiscal. Por ejemplo, una casa en Vitacura se vende normalmente por sobre la tasación fiscal del 250% -25% sobre la tasación comercial- para el desarrollo de edificios en altura”, señala el ingeniero civil.

Contreras añade que los terrenos valen en base al mejor proyecto que se le puede poner encima al momento de ejercer la compra, sea agrícola, para bodegas, industrial, servicios o inmobiliario.

 Sostenedores cuestionan que reforma educacional sólo permite arriendo de colegios por 11% de avalúo fiscal

Ese 3.000% sobre la tasación fiscal, además, contrasta con la reforma educacional del Gobierno, aprobada en enero por el Congreso, que permite el arriendo de colegios sólo por el 11% de su avalúo fiscal, lo que es criticado por los sostenedores porque hace inviable la continuidad de los establecimientos.

Los educadores alegan que el SII no ha actualizado durante años las tasaciones de los colegios porque éstos están exentos de contribuciones, lo que hace aún más bajo el monto de los arriendos.

 
Carlos Yañez, sostenedor del colegio Forjadores de PeñaflorCarlos Yañez,
sostenedor del colegio particular subvencionado Forjadores de Peñaflor, con 450 alumnos, califica que arrendar por el 11% de la tasación fiscal es un  “voladero de luces que sólo llevará a la quiebra a los colegios a corto o mediano plazo. Es inviable económicamente. Es como intentar arrendar una vivienda por el precio del avalúo fiscal”.

Yañez explica que los dueños de los establecimientos tienen actualmente contratos de arriendo por el valor comercial, y que no aceptarán que se les rebajen los pagos, negativa que también tendrán los bancos que han dado los préstamos hipotecarios para comprar esas propiedades.

Al sostenedor del colegio le “molesta mucho” que el Gobierno haya puesto esa restricción para los arriendos, y denuncia la facilidad con que Dávalos Bachelet recibió el crédito de $6.500 millones del Banco de Chile, cuando él estuvo tramitando un préstamo por $100 millones durante más de un año para ampliar en 1.000 m2 el colegio con nuevas salas de clases y laboratorios, que le fue negado luego de que la Mandataria anunciara la reforma educacional en el discurso del 21 de mayo pasado.

El 12 de mayo tenía preaprobado el crédito, y después del discurso de la Presidenta lo rechazaron alegando que no financiarían más proyectos educativos. Se fue por la borda un trabajo que hice durante más de un año que mejoraba la calidad de la educación y las condiciones para los alumnos”, reclama Yañez.

 Anuncian cierre de colegio en La Cisterna

 Rafael Mundaca, sostenedor de colegio en La CisternaRafael Mundaca, también sostenedor del Instituto de Orientación Pedagógica de La Cisterna, fundado por su madre en 1976, dice que su colegio tiene un valor comercial de $1.700 millones, pero un avalúo fiscal de $900 millones que se realizó en 2000.

“A muchos sostenedores la subvención de $60 mil ni siquiera les alcanza para pagar los arriendos actuales. Ese 11% es insuficiente”, asegura el sostenedor de un colegio que ha sido destacado como el mejor de su comuna,  fue nominado como “colegio del futuro” por su aporte a la tecnología, e incluso su madre recibió la medalla del Congreso por sus 50 años como educadora normalista.

Mundaca revela que la reforma educacional los obligará a cerrar el colegio en 2017 “con el dolor de mi madre”, porque no quieren convertirse en una fundación sin fines de lucro, como exige la reforma educacional.

La apoderada del colegio particular subvencionado King School Cordillera, en La Pintana, Mónica Ortiz, coincide en que la restricción a los arriendos obligará a los establecimientos a cerrar o reconvertirse en particulares pagados.

Mónica Ortiz, apoderada de La Pintana con su hijo“Qué sucederá si venden, dónde quedarán los años de confianza y entrega de nuestros hijos a estos proyectos educacionales. Seguimos siendo los Pérez o los Castillos a los que les ponen el dedo en la guillotina y somos sancionados y limitados a una ley que ellos, los de la elite, aprueban, pero que para ellos no tiene injerencia. Dónde está la igualdad”, señala Ortiz.

En tanto, el diputado UDI y miembro de la comisión de educación de la Cámara de Diputados, Jaime Bellolio, señala que el arriendo del 11% sólo alargará “artificialmente la vida de algunas escuelas, pero a la larga cuando la reforma esté implementada tendrán que cerrar colegios de calidad”.

Bellolio “El doble discurso es para quienes han puesto con esfuerzo una escuela y estaban ofreciendo una educación de calidad, se les aplica las penas del infierno, se les insulta, y se les dicen que deben atenerse a las nuevas reglas. Pero  para los parientes de la Presidenta los avalúos fiscales, los préstamos y ganancias son completamente normal y una relación entre privados”, afirma Bellolio.

Avalúo Fiscal Parcela San Diego de Caval Ltda

Avalúo Fiscal Parcela Santa Cecilia de Caval Ltda

Avaluo Fiscal Parcela Santa Elena de Caval Ltda

FOTO: JORGE FUICA/AGENCIA UNO